＜中古住宅（マンション・一戸建て）を購入する時の留意点（2）＞

　中古住宅（マンション・一戸建て）を購入する時の留意点（1）の続き


ポイント3　実例から問題点を検証してみる

　 ＜参考例＞
30代夫婦、70m²、3LDKのマンション購入を都内で検討（自己資金500万円）
市場価格　新築マンション購入：5000万円
中古マンション購入（築20年）：3500万円
（物件価格2500万円＋リフォーム1000万円）

　　　　　　　　　　金融機関　　　　　　　借入額　　　　金利　　期間　　返済額
　住宅ローン　　　：都市銀行フラット35S　2500万円　　1.16％　 35年　 72,450円
　リフォームローン：都市銀行系　　　　　　500万円　　　　6％　 10年　 55,510円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　　 127,960円


　前提条件
　　※１０月1日現在の金利を適用しています。
　　※フラット35Ｓは、当初10年間1％の金利優遇を適用しています。
　　※リフォームローンは無担保、無保証人が前提です


問題点
　　●　ローンを２種類組まなければならない（住宅ローン、リフォームローン）
　　●　リフォームローンの限度額は500万円（無担保・無保証人）で、不足分は自己資金500万円を投入しなければならない
　　●　リフォームローンの金利が高く、かつ期間が短いため月々の返済額が高くなる
　　●　同様に127,960円の返済額であれば、新築では4400万円以上借入ができ、自己資金500万円と合わせれば4900万円で、新築マンションも購入できる


ポイント４　中古戸建て住宅を購入し、リフォームローンを組む場合は余計に複雑
　　中古マンションの購入と比較し、中古戸建てを購入し、リフォームローンを利用する場合は、もっと問題が複雑化します。
　　確認申請認可や検査済み証の有無、建物の状況、リフォームをする施工会社の信用が加味され、リフォームローン自体が
　　組みにくいの現状です。以下、問題点を列挙すると、
・ S56.6.1以前の旧耐震基準の構造のものは原則不可
・ 新耐震基準のものに構造補強すると、他のリフォームも入れて500万円という上限がきつい。（1000万円以上かかる場合の方が多い。）
・ 建築確認申請のみならず、検査済証の取得が前提（無い住宅が多い）
・ 増築・改築で違法建築のものは不可（これも多い）
・ 施工会社の審査が厳しい（決算状況がよくない零細な施工会社は不可）